Cuando un acreedor no ve satisfecha una deuda asegurada por medio de hipoteca, debe de requerir de pago al deudor y en el caso de aún así no pague, promover una ejecución hipotecaria. En ese momento el deudor, puede pagar u oponerse en el plazo de diez días, por alguna de las causas de oposición que están reguladas en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En el caso de que no haga ninguna de las dos cosas, el bien hipotecado sale a subasta con el fin de tratar de liquidar la deuda, o parte de ella, con el producto de su venta.
La ley regula diferentes supuestos, dependiendo de que acudan o no postores a la subasta.
En el caso de que haya postores, existen varias opciones:
a) Que sea el propio deudor quien pretenda hacerse con ella o, presente a un tercero que quiera adquirirla.
b) Que acuda a la subasta el propio ejecutante.
c) Que sea un tercero quien acuda por libre a la subasta.
Las condiciones de compra son diferentes según quien adquiera finalmente el inmueble:
El deudor, el tercero que él presente o el ejecutante, pueden hacerse con el bien por el sesenta por ciento del valor de tasación que figure en la escritura de la hipoteca, o el setenta si es vivienda habitual.
El tercero que acude por libre a la subasta, puede adquirir el inmueble por el cincuenta por ciento del valor de tasación.
En el caso de que no haya postores:
-El ejecutante sólo puede hacerse con el bien por el sesenta por ciento de su valor o el setenta, si fuera vivienda habitual.
De modo que la situación más privilegiada es la del “tercero” que acude por libre a la subasta y, aquí es donde entra en función el famoso aforismo “hecha la ley, hecha la trampa”, que traducido al lenguaje jurídico, está sancionado como “fraude de ley”.
El fraude de ley está representado por conductas aparentemente lícitas ya que se realizan al amparo de una determinada ley vigente, pero producen un resultado prohibido por otra norma que es fundamental en la regulación de la misma materia.
Venimos observando, que determinadas empresas inmobiliarias, que concurren a la subasta hipotecaria como “terceros” eran, en realidad, inmobiliarias creadas por la misma entidad que ostentaba la posición acreedora en el procedimiento; acreditar la identidad subjetiva y por tanto la ausencia de un verdadero tercero, es relativamente sencilla para un abogado.
El resultado, obvio, la inmobiliaria de turno se hacía con el bien subastado por el cincuenta por ciento del valor de subasta, eludiendo el pago del sesenta o setenta por ciento al que vendría obligado en caso de que no hubieran existido postores.
La consecuencia, el bien pasaba a formar parte del patrimonio de una sociedad que pertenecía al grupo de empresas de la entidad ejecutante por el cincuenta por ciento de su valor, en detrimento del deudor, que podía haber visto reducida su deuda en una cantidad mayor, o en su caso, haber recibido el sobrante, que pueda existir, como consecuencia de la ejecución el sobrante serviría para pagar posibles cargas posteriores a la hipoteca, embargos, etc. y, no habiendolos, se le devolvería al ejecutado.