¿QUÉ GASTOS DE LA HIPOTECA QUE PUEDES RECLAMAR?


El pasado 16 de julio, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) estableció que todos los gastos de constitución o cancelación de una hipoteca que deriven de una cláusula abusiva deben devolverse al cliente. La sentencia deja claro que los jueces nacionales no pueden denegar la total restitución de los gastos por parte del banco.

En su sentencia, sin embargo, Luxemburgo indicó también que este criterio se tiene que adoptar siempre y cuando “las disposiciones de derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula no impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos”. Lo que en la práctica, significa que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que hasta de finales de 2018, debía satisfacer el cliente satisfacer, no le será devuelto, ya que hasta ese momento la obligación, que fue bastante controvertida dada la redacción de la Ley del impuesto, le correspondía al prestatario.

A partir de la STS de de 16 de octubre de 2018, queda anulado el artículo reglamentario en que se basaban los Bancos para hacer pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados al deudor hipotecario.

Sólo unos días después de la decisión del TJUE, de 16 de julio, el Tribunal Supremo, reafirmándose en la doctrina mantenida hasta entonces, consideró que, en todo caso, el cliente debe cargar con la mitad de los gastos notariales.

Una cláusula que imponga al prestatario, hacerse cargo de todos los gastos de constitución o cancelación de una hipoteca es abusiva y por tanto los jueces deben declararla nula, según falló el Tribunal Supremo en 2015. La forma de recuperar unos gastos que se pagaron en su día indebidamente, es por la vía judicial, y, tiene todas las posibilidades de recuperar su dinero todas las posibilidades de éxito.

Por ello, en lo que a gastos de constitución de una hipoteca se refiere, el IAJD no se puede reclamar, puesto que este tributo estuvo a cargo del cliente hasta el 10 de noviembre de 2018, cuando entró en vigor el Real decreto por el que el Gobierno decidió que, a partir de aquel entonces, tenía que ser pagado por la entidad.

Gestoría, Registro y Tasación del inmueble son los gastos de apertura que sí que son reclamables y serán devueltos, si se reclaman judicialmente.

Respecto los gastos de notaría, las interpretaciones divergen. Por un lado, al conocer la sentencia de la justicia europea, tanto la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) como la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) asumieron que la banca tenía que devolver también la totalidad de estos gastos, ya que, antes de la entrada en vigor de la Ley de crédito inmobiliario (16 de junio del año pasado), ninguna normativa nacional establecía cómo se tenían que repartir. Por el otro, y en línea con la postura del sector bancario, el Tribunal Supremo, a través de una sentencia que se hizo pública el 29 de julio, atribuye al cliente el pago de la mitad de los gastos notariales, mientras que solo el otro 50% correspondería a la entidad. De esta forma, el Supremo confirmaba el criterio que ya había adoptado en una resolución en enero del año pasado.

Esta Letrada, por una elemental prudencia, en principio sólo reclama el 50% de los gastos de Notaria, con el fin de que el cliente salga beneficiado. Si el petitum de la demanda se corresponde con los criterios actuales del TS, hay muchísimas posibilidades de que el Banco sea condenado en costas y al cliente no le cueste dinero reclamar lo que es suyo.

Gastos de cancelación. Tampoco está del todo claro si se pueden reclamar todos los gastos de cancelación de la hipoteca. Pese a incluirse en una cláusula nula, hay que tener en cuenta que es al prestatario a quien le interesa cancelar su préstamo; sin embargo y en mi opinión, no debería haber ninguna duda de que otros gastos vinculados con esa cancelación, como la cancelación económica y la gestoría, si estos fueran impuestos por la entidad, no deberían ser pagados por el consumidor.

Comisiones de apertura. Según el TJUE, el usuario puede solicitar también la devolución de la comisión de apertura de la hipotecasi la entidad financiera no demuestra que esa comisión se cobró por unos servicios efectivamente prestados o gastos en los que haya incurrido”. La carga de la prueba corresponde al banco y serán los jueces nacionales quienes tendrán que determinar, caso por caso, si declaran nula la comisión. Para no tener que devolverla, el Banco debería demostrar que servicio o servicios ha prestado efectivamente para cobrar esta comisión, cosa prácticamente imposible.

Plazo para reclamar. La acción de nulidad de la cláusula, es imprescriptible, se puede reclamar en cualquier momento. El TJUE establece que el plazo para pedir el reintegro de lo pagado indebidamente, empieza a correr a partir del momento en el que un juez declare la nulidad de la cláusula en la que aparece la obligación del cliente de hacerse cargo de los gastos. Como lo normal es que en la propia demanda de nulidad de clausulas abusivas se pida también el reintegro de las cantidades cobradas de más, no hay que preocuparse por este tema.

Renuncia a acciones legales. La renuncia expresa a acciones legales de reclamación, que a veces las entidades hacen firmar a sus clientes, “no es válida”, según el contenido de otra sentencia del TJUE dictada el pasado 9 de julio y que, pese a tratar sobre las cláusulas limitativas de los intereses (cláusulas suelo), es extensible a otros ámbitos. La renuncia a hacer valer ante un juez las pretensiones de las que hubiera podido beneficiarse en ausencia de esta cláusula, puede ser calificada como abusiva si el consumidor no ha podido disponer de la información pertinente, que le hubiera permitido comprender las consecuencias jurídicas de lo que estaba firmando.



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